De condominios a “vecindarios” modernos -

Cuotas de mantenimiento en condominio.

Acorde a los lineamientos legales que fiscaliza la PROSOC, (Procuraduría Social de la Ciudad de México), la sana convivencia en condominios -que aglutinan esferas sociales “de todos sabores y colores”-, no siempre son compatibles por sus moradores, incluso se ha registrado fenómenos de anarquía que lógicamente es una incomodidad para el régimen vecinal.

En esos centros habitacionales, horizontales o verticales que muchas veces se trasforman en “vecindarios” modernos, existen inquilinos que se mezclan entre la respetabilidad y de los que se identifican “salidos del populacho”, configurándose -por falta de poseer una cultura cívica-, en un “dolor de cabeza” entre las comunidades territoriales.

El prestigiado Magistrado civilista Élfego Bautista Pardo, en su análisis doctoral Así es el Derecho, ante este importante esquema, reconoce que en las grandes ciudades de nuestro país, miles de personas viven bajo el régimen de propiedad en condominio debido a la falta de espacio originado por el crecimiento demográfico.

Destaca que el Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, celebran ante notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, su característica principal es que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de unidades de propiedad privativa (por ejemplo: el departamento, estacionamiento, cuarto de servicio, jaula de tendido, entre otros) y un derecho de copropiedad respecto de las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble (por ejemplo: áreas verdes, pasillos, escalera, elevador, etcétera).

En esta tesitura, el impartidor de justicia civil, precisa que la persona que vive bajo el régimen de propiedad en un condominio se denomina condómino, conceptos que la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, define de la siguiente manera:

CONDOMINIO: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.

CONDÓMINO: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.

Los condóminos tienen un tipo de propiedad peculiar porque la propiedad privada (derecho absoluto y exclusivo sobre un bien) y la copropiedad (derecho que pertenece proindiviso a varias personas sobre áreas o bienes de uso común), se conjuntan, lo cual puede llegar a generar diversos problemas entre condóminos debido al deterioro del edificio por su uso cotidiano, el paso del tiempo, las causas climatológicas; también pueden ser causas de conflictos los cambios en los usos de las áreas o bienes de uso común, desperfectos del mobiliario, entre otras, todo ello generado por la falta de mantenimiento y la ausencia de una administración que atienda las necesidades de los condóminos y procure el adecuado uso de las áreas comunes del condominio.

Con la finalidad de mantener en buen estado los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio de la Ciudad de México, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, establece un capítulo especial denominado “DE LAS CUOTAS Y OBLIGACIONES COMUNES”, del que se destaca la obligación de todos los condóminos y poseedores del condominio de cubrir puntualmente las cuotas establecidas por la Asamblea General (es el órgano del condominio creado para la toma de decisiones en la cual, se expresan, discuten y resuelven asuntos de interés propio y común del propio condominio).

Las cuotas de mantenimiento son utilizadas para constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio.

También pueden utilizarse para constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio para las obras que se requieran.

Además, es posible acordar el pago de cuotas de mantenimiento extraordinarias para gastos imprevistos, por ejemplo, cuando se descompone repentinamente la bomba de agua del condominio y sea insuficiente el fondo de administración y mantenimiento para cubrir el gasto que ello genere.

Como se puede observar, las cuotas de mantenimiento son indispensables para lograr el buen funcionamiento del condominio y mantenerlo en óptimas condiciones de uso, por ello, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en su artículo 56, prevé que las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

Por ello, el derecho a exigir el pago de las cuotas en cuestión es imprescriptible, es decir, el deudor no puede liberarse de su obligación por el transcurso del tiempo (como si puede ocurrir en otro tipo de obligaciones), toda vez que, al no estar sujetas a compensación, como sería el caso de que el condómino tuviese la calidad de acreedor del condominio, ni tampoco pueden oponerse excepciones personales contra la acción de pago y, más aún, si no es admisible “ningún otro supuesto que pueda excusar su pago”, tiene entonces que entenderse que no opera la prescripción negativa, porque lo contrario traería como resultado evitar el pago, lo que iría en contra de uno de los objetivos primordiales de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, consistente en fomentar una cultura de pago de las cuotas de mantenimiento.

La falta o el retraso del pago de las cuotas de mantenimiento puede dar lugar a una sanción consisten en el pago de un interés legal, e incluso, es posible ejercitar una acción judicial para obtener de manera forzosa el pago correspondiente ya que las condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionamiento, dependen de la obtención de las cuotas de mantenimiento.

De tal suerte que “cada condómino, poseedor y en general los ocupantes del condominio, tiene el derecho del uso de todos los bienes comunes incluidas las áreas verdes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino, pero también existe la obligación de aportar las cuotas de mantenimiento para lograr que el condominio se mantenga en buen estado y adecuado funcionamiento, lo que genera la sana convivencia entre los condóminos, puntualiza el magistrado Élfego Bautista Pardo, integrante de la Quinta Sala, Tercera Ponencia del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, en su análisis Así es el Derecho.

Como colofón, la PROSOC es una dependencia encargada de promover los derechos sociales y de proporcionar asesoría y orientación a los ciudadanos en materia administrativa, jurídica, social, inmobiliaria y condominal con el objetivo de que todos los habitantes de la capital de la República, cuenten con la información que necesitan para hacer valer sus derechos ante las instancias públicas o privadas que según corresponda.

Reportero Free Lance *

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